福州房产律师：买方因他罪入狱未收到解约函 商品房买卖合同无法解除？
案情简介：
2010年，被告熊飞向原告福建省平潭县海峡房地产开发有限公司购买平潭县一处房屋，并签订《商品房买卖合同》，约定以被告向办理银行按揭贷款的方式，分期向原告支付购房款。
同时，合同约定如买受人逾期不归还银行贷款本息累计或超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人向出卖人支付违约金。
贷款合同签订后，被告向银行支付了前几期的银行按揭款，但自2011年6月起未缴纳银行按揭款。原告于2013年4月按照合同上注明的联系地址邮寄函件催告被告履行相关义务。2013年5月又按上述地址向被告邮寄函件单方解除合同。事后查明，被告熊飞因涉嫌犯合同诈骗罪于2012年被逮捕后，羁押于平潭县看守所，无法收到函件。
2013年，原告向平潭县人民法院起诉，请求解除《房屋买卖合同》并由被告支付违约金。平潭法院审理后认为合同未解除，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉，福州中院二审判决驳回上诉，维持原判。
法院观点：
平潭法院：被告因涉嫌刑事犯罪在原告向其发函的期间（2013年4月份、5月份期间）已被限制人身自由，被告确系无法接收两份函件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，虽然原告向被告发出解除合同通知，但被告因客观原因未接收解除合同通知，即通知未到达被告，原告主张讼争合同解除的条件未符合法律规定，故对原告主张解除讼争合同已解除及支付解除合同违约金的诉请，原审法院不予支持。
福州中院：根据《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。而被上诉人熊飞从2011年6月起就未缴纳银行按揭款，根据合同约定，上诉人海峡公司于2011年9月即享有依法解除合同的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。上诉人海峡公司应当在2012年9月份之前，行使解除合同的权利，逾期即失去解除合同的权利。而上诉人海峡公司迟至2013年5月才发出解除合同的函件，已经丧失了合同解除权。故，上诉人主张解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。
蔡思斌律师评析：
合同解除权属于形成权，即按照一方的意思表示便可以变更、消灭当事人之间的法律关系，是效力很强的一项权利。实务中，当事人可以约定取得解除权的条件。同时，法律也规定特定情况下当事人可以解除合同。当条件成就时，一方拥有合同解除权，可以单方面通知对方解除合同。一旦解除通知达到对方，合同立即解除。
本案中，原告依据合同约定取得合同解除权，并向违约方（被告）发出了解约函件，但两审法院审理后均认定合同未解除。总结两审法院的分析说理部分，对商品房买卖实务中如何行使合同解除权提供了几点指引：
其一，解除合同原则上采用书面形式，一方发出合同解除通知应当在客观上送达对方,如对方因疾病住院、被羁押、意外事件失联等不可抗拒的客观情况无法收到解除通知时，视为未通知到对方，合同未解除。其二，行使合同解除权受期限的限制，即存在“有效期”。首先，当事人在合同中可以约定行使期限。或者，按照法律规定的期限行使，例如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖司法解释》）规定的：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。其次，可按照《商品房买卖司法解释》第15条第2款处理。如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，不享有解除权的一方有权催告享有解除权的一方在三个月内行使解除权。享有解除权的一方收到催告以后应尽早通知是否解除合同，如果超过合理期限不行使解除权，则解除权消灭，合同关系继续有效。不享有解除权一方没有催告的，享有解除权一方应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。由此可见，合同解除权虽然效力强大，但仍需小心行使。
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